domingo, 28 de fevereiro de 2016

Carta à revista Veja sobre a reportagem "O Uber dos Imóveis"


Prezados editores e jornalistas da revista Veja,

Muito interessante a reportagem "O Uber dos Imóveis", publicada na pág. 86 da edição de 27/02. Sem dúvida os empresários do Quinto Andar tiveram uma ideia muito inteligente, seguindo a linha do Uber e similares, e tornaram a vida dos proprietários e dos locatários de imóveis residenciais mais simples e menos custosa.

As inovações que a reportagem descreve tão bem vêm, de fato, gerando mudanças estruturais importantes no setores em que surgem e geram reações inevitáveis por parte dos segmentos afetados, sobretudo pelos profissionais que são substituídos ou que têm que se adaptar a um ambiente mais competitivo e eficiente, como por exemplo os taxistas no caso do Uber. Afeta também a administração pública, como as prefeituras de Nova Iorque e Paris, no caso do Airbnb, que chiaram por conta da redução da arrecadação fiscal no segmento de turismo.

A reportagem acerta ao descrever o Quinto Andar como agente de inovação que trará maior eficiência e competitividade ao segmento de intermediação imobiliária, o que é positivo, assim como o debate que se seguirá às reações acaloradas por parte dos corretores de imóveis, que certamente virão. A matéria acerta ainda quando enfatiza os ganhos de eficiência e  qualidade e a redução dos custos trazidos pelos novos modelos de negócio apoiados nas novas tecnologias. No entanto, ao tratar de forma pejorativa - e até mesmo apelativa - a figura do intermediário em geral e do corretor de imóveis mais especificamente, a revista não apenas erra, como também "paga um certo mico".

Também correto de um lado e equivocadao de outro está Gabriel Braga, um dos sócios do Quinto Andar, ao afirmar que "...a tecnologia tem deixado várias formas de negócio, como o imobiliário, mais transparentes, eficientes e baratas ao dar controle ao cliente e eliminar profissionais que só atuavam no meio de campo, burocratizando o processo, para depois depois resolver o problema criado por eles..."

Esta observação em negrito é extremamente infeliz, pois trata-se de uma generalização incorreta e injusta com a figura em geral já não muito amada do corretor que atua no ramo imobiliário.

A reportagem esquece que a burocracia do processo não é causada pelo corretor, mas pela estrutura jurídica e cartorial brasileira, esta sim, ineficiente, onerosa e desnecessária, causando a sensação de revolta por parte de quem a usa. Esta estrutura arcaica aumenta a importância dos profissionais que são pagos para lidar com ela. Mas não foram os corretores quem a criaram. Os beneficiários de tal burocracia são os tabeliões e o Estado, que recebem as custas e taxas pagas pelo usuário. É natural que os profissionais cuja atuação têm mais valor em um ambiente burocrático não vejam a burocracia como um problema, porém não se pode confundir as coisas e afirmar que estes profissionais sejam os culpados por sua existência. 

Outra falha da matéria é não perceber que Airbnb, Uber e o próprio Quinto Andar são intermediários:,é por intermédio destas empresas que duas partes fazem contato. A grande diferença entre os intermediários convencionais é que, no caso das plataformas web e aplicativos, o elemento humano desaparece ou é reduzido, substituido pela tecnologia, gerando escala, fluidez, custos menores e, com isso, aumentando a eficiência. A "eficiência" é sentida pelo consumidor final, tanto na qualidade do serviço quanto pelos preços menores. 

O modelo de negócios do Quinto Andar não deixa de ser um model de corretagem - ainda que mais eficiente e discreto. Apesar do locatário falar diretamente com o locatário, existe a plataforma por intermédio da qual o contato é feito. A figura do corretor – o responsável pela união de duas pontas de um negócio e pela assessoria até a sua conclusão - não deixa de existir, mas passa a ser centralizada na figura da empresa dona da plataforma ou da tectonologia usada para a união das duas pontas -  no caso o Quinto Andar

A revista portanto faz feio ao condenar a figura do intermediário, enaltecendo às novas tecnologias e as empresas que a utilizam, sem ter se dado conta de que estas empresas, inclusive a figura central da reportagem, são apenas novas modalidades de intermediários, mais eficientes e vantajosas para o consumidor final, porém ainda atravessadores, para usar a própria linguagem da reportagem em determinado momento.

Estes "atravessadores" modernos, como Uber, aplicativos de táxi, Airbnb e o próprio Quinto Andar não deixam de se remunerar pelo serviço. O Airbnb por exemplo cobra taxas tanto do proprietário quanto do locatário. A remuneração é necessária, faz parte da lógica das empresas, que não são entidades sem fins lucrativos, ao contrário (vide o valor de mercado atual do Uber, Airbnb, entre outras). Crescer certamente é a meta também do Quinto Andar, a quem desejo todo o sucesso.

A reportagem também subestima a dificuldade que o modelo Quinto Andar terá para transpor, para os demais segmentos do mercado imobiliário, a solução encontrada para o de locação residencial. A solução para este caso específico é muito inteligente, concentrando-se em resolver o problema da garantia da locação, que é o grande nó do contrato, o que só se torna possível também com o surgimento recente do seguro fiança, que confere ao proprietário maior segurança, possibilitando a existência um contrato mais simples on line, que também é parte da solução, junto com a plataforma na qual são cadastrados os proprietários e locatários.

Um parênteses: no Brasil, a comercialização de seguros deve obrigatoriamente feita por um corretor de seguros. Além do usuário ou consumidor final, um grande beneficiário do modelo do Quinto Andar são as seguradoras, que oferecem o serviço de seguro fiança, cujo custo normalmente é pago pelo locatário, sendo proporcional ao seu risco cadastral e ao valor do aluguel (o custo em geral é de 1 a 2 alugueis por ano). O seguro fiança exige análise e aprovação cadastrais, e normalmente é demorado e burocrático. A padronização e a escala trazidas pelo modelo do Quinto Andar devem trazer maior agilidade e menores os custos para a contratação do seguro, o que é bem vindo. Ao assumir este custo, o Quinto Andar define uma estratégia comercial de sucesso. 

No segmento de compra e venda, a reportagem cita brevemente o caso de Nova Iorque, realidade totalmente diferente da brasileira. O sistema jurídico norte-americano é infinitamente mais eficiente, ágil e menos burocrático que o nosso, e o leitor que não souber ou se esquecer desse fato ficará com a falsa impressão de que o modelo seria facilmente replicável ao nosso caso, onde o código civil, aliado à terrível herança cartorial, trazem, infelizmente, outras dificuldades para que o modelo possa ser adaptado para este segmento. 

Por exemplo, as certidões negativas necessárias para a operação de compra e venda são inúmeras, levam tempo, custam caro. E não são os corretores que as exigem - eles apenas informam e orientam os compradores, zelando pela segurança jurídica do negócio, pelo qual corretor é responsável civilmente. Portanto a culpa da burocracia não é do corretor, como a reportagem deixa transparecer, mas sim da terrível estrutura cartorial do país, que exige um tipo de cartório para se fazer a escritura, outro para registrá-la, meia dúzia de outros para emitir as certidões negativas necessárias, tornando o processo caro, ineficiente e lento.

Para poder ser transposto para o segmento de compra e venda no Brasil, o modelo do Quinto Andar terá que encontrar uma solução específica e certamente mais complexa, o que é tão desejável quanto possível, sobretudo se a burocracia cartorial for reduzida ou, ao menos os cartórios se tornarem mais eficientes, em especial digitalizando seus processos. Além disso, há vários outros segmentos para os quais as soluções específicas terão que ser encontradas, como por exemplo o de locação corporativa, onde contratos de locação e modelos de garantia padrão são impossíveis, o que exige outro tipo de solução.

Nenhum comentário:

Postar um comentário